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房地产项目开发流程ppt_图文

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开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基 础设施、房屋建设,并进行出售的行为。开发程序是指进 行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。 对房地产项目开发一般应遵循下列程序: 一、项目开发前期调研程序 二、项目立项过程程序 三、土地使用权的取得程序 四、征地拆迁程序 五、项目规划程序 六、工程建设程序 七、经营程序 一、概述 项目的前期调研程序,就是通过开发 商对拟投资地区房地产市场的调查,搜集 大量市场信息,来探询投资的可能性,寻 找投资机会的过程。 开发项目立项,是开发的第一步,即取得的政府主管 部门(省市计划发展委员会)对项目的批准文件。 对于房地产商来说,在本阶段的主要工作是:起草并 向市计委或市管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建 议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计 委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。 (国家计委已取消了立项制度,实行备案制。) 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 (1)承办部门:地区计划发展委员会投资处 (2)申报资料: ①书面申请 ②提供资金落实证明 ③土地使用权证明 ④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报 告。可行性研究报告应具有以下附件:a.规划部门对项目 建设选址的初审意见;b.土地管理部门对建设用地的初审 意见; c.环保部门的环评报告;d.有关部门对供电、供 水、供热、供气以及地震的审查意见;e.依法必须招标项 目的招标总体方案; ⑤公司的资质证明。 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 (3)申办程序: 有行政主管部门的开发商,由主管行政部门转报项目 立项申报资料;无行政主管部门的开发商,可直接报市管 理办公室,项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土 地收购出让的项目,开发商在通过招标、拍卖方式取得开 发土地使用权后,凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》 和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上 报。市计委在收到申报资料后,根据具体情况,进行现场 勘察,对符合条件的,市计委予以批复。对属上级发展计 划部门审批权限内的项目,由市计委负责转报。 (4)办结时限: 在收到申报资料后,5个工作日内予以批复可研报告。 (5)收费标准: 如在开发办办理立项,须缴纳2元/平方米的开发管理费 。 二、实施程序 2.建设项目年度投资计划审批 (1)承办部门:XX市计划发展委员会投资处 (2)申报资料: ①书面申请; ②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告; ③规划部门出具的建设项目规划许可意见; ④跨年度建设项目,需提供市计委上年度下达的年度投 资计划。 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 (3)申办程序:有行政主管部门的开发商,由主管行政 部门转报申报资料;无行政主管部门的开发商,可直接上 报市管理办公室,申报资料由该办转报市计委。市计委在 收到申报资料后进行审查,对符合条件的,市计委予以批 复。 (4)办结时限:在收到申报资料后,5个工作日内予以 批复可研报告。 一、概述—用地取得方式 开发商在项目立项通过后,须取得建设用地规划许可 证,方可办理取得土地使用权的手续。 在现阶段根据<<城市房地产管理法>>的有关规定,用地 的取得方式有三种: 一、通过国家出让方式获得(即土地一级市场取得); 二、通过转让方式获得(即土地二级市场取得); 三、通过与当前的土地的使用者合作等方式(即土地三 级市场取得)。 一、概述—征地 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用 权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准 书。 国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在 一定年限内出让给土使用者,由土地使用者向国家支付土 地使用权出让金的行为。 征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报 请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等 依法补偿,将集体土地转为国有土地的一种行为。 一、概述—拆迁 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施 工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并 对原用地者进行补偿、安置的行为。 根据国土资源部第11号令,经营性用地均由土地储备 中心以招标拍卖挂牌等方式出让,出让的地块均为熟地, 不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因,必须进 行征地拆迁的,该工作原则上是在国土资源局取得建设拆 迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。 实际操作中只要与土地出让方达成协议,即可进行拆 迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。 二、实施程序 1.国有土地使用权划拨手续的办理 (1)承办部门:所属地区国土资源局 (2)申报资料: ①用地申请; ②计委批复的当年投资计划; ③建设用地规划许可证; ④建设用地规划意见; ⑤用地范围图; ⑥土地权属证明; ⑦工程项目总平面图。 二、实施程序 1.国有土地使用权划拨手续的办理 (3)申办程序: ①审核有关申报资料(2个工作日); ②现场勘测定界(10个工作日); ③制定一书三方案(建设用地项目呈报说明书、农用 地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案)(15个工 作日); ④缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费(2 个工作日); ⑤依照规定办理土地登记,领取土地使用证书。 二、实施程序 1.国有土地使用权划拨手续的办理 (4)收费标准:征地管理费、复垦费、新增建设用地 使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。 (5)应注意的事项,划拨土地的范围仅限于: ①.国家机关用地和军事用地; ②.城市基础设施用地和公益事业用地; ③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地; ④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说, 可以通过划拨方式取得的开发用地,主要是经济适用房 项目建设用地。 二、实施程序 2.国有土地使用权出让手续的办理 国土资源部第11号部令规定:凡各类经营性用地 (含建设),均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 承办部门均为:所属地区土地收购储备中心。现



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