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住房问题论文三农问题论文

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住房问题论文三农问题论文

我国农村住房问题的研究综述
摘要:农村住房消费、农村住房制度、农村住房规范布局是当前我国 农村住房问题研究主要方向。当前,农民住房独立于公共政策体系, 存在“自建自管自用自灭”局面。需要以支持农村住房建设为切入 点,以农村住房确权为抓手,加强农村住房的规划引导和政策支持。 关键词:农村住房;宅基地;居民点 一、引言 “十一五”以来,我国农村住宅投资额从 2083.1 亿元增长至 2009 年的 4743.3 亿元。4 年间增长了 127.7%,年均递增 22.8%;农 户住房面积从 62292.4 万*方米增加至 2009 年的 95570.5 万*方米; 人均住房面积从 2005 年的 0.83 *方米增加至 2009 年的 1.21 *方米。 整体上,农村住房情况有明显改善。但长期以来,国家对农村住房的 关注程度远不及城镇住房, 对以往农村住房研究问题进行系统研究尚 不多见。对此,梳理国内已有的研究成果,有利于研究人员从系统的 角度来审视我国的农村住房问题。 二、国内农村住房问题的研究情况 (一)对农村住房消费行为的分析

1、整体上分析农村住房消费行为 国内对农村住房消费的研究主要集中在消费需求的现状、 变动趋 势、 以及影响因素的分析。 其中于静波 (1996) 的研究表明传统文化、 收入水*、人口数量及其结构、政策制度四个方面是影响农村住房消 费的主要因素。并借助住房支出的弹性系数比较指出,当农民生活消 费从维持型向温饱型消费模式转变时,住房开支的弹性系数最大, 将 是农民建房热的易发期。姜长云(1999)利用分层随机抽样的方法, 随机抽取 6 个省各 1 个县的住房调查资料, 对不同收入等级农民的住 房消费需求进行了比较。发现随着收入等级的提高,农民的人均住房 消费支出及其所含的各分项支出呈增加态势。其次,农民的住房消费 结构也会做出相应的变化。还指出在相当长的一段时间里,中国农民 的住房消费需求,仍将以自建房为主,商品房的购买极为有限。进一 步指出要提高农村住房消费需求水*,需要扩大农村住房消费市场, 提高农民收入水*。范剑*、刘国艳(2001)用“结构变动度”考察 1985-1998 年农村居民消费结构的变化,认为农村消费结构与城镇最 大的不同点是居住比重较高。改革以来,农民扩大宅基地的冲动使农 村“建房热”经久不衰,居住消费比重一直位居第二。但也有研究指 出,过度的住房消费会影响农村经济发展。如张红、谢娜(2009) 用 时间序列数据对农村住房消费研究进行延伸分析,重点突出了 1985-2006 年间农村住房面积与住房结构变化情况,指出住房消费超 越农户家庭经济实力和农村经济发展水*时, 会损害农村经济的长远

发展,以及农村自建房质量普遍不高,更新周期短等问题。建议农民 按需建房,*┐遄》坎祷岣咦》恐柿俊 2、以区域为研究对象分析农村住房消费 另外,也有部分研究人员以一个一定区域为研究范围,对农村居 民消费行为进行研究。例如,王伟(2004)对湖北省黄梅县分路镇 2 个自然村 1990-2003 年农村住房发展情况进行调查, 指出农民收入提 高、农村消费观念转变、土地制度改革是*┐遄》糠⒄沟闹饕 因,并点出住房开发导致大量土地占用、农村住房消费后劲不足以及 农村住房相关法律不健全等问题,提出规范农村住宅审批制度,完善 法律措施;增加农民收入,促进农村住房消费;落实农村基本政策, 完善农村民主制度的解决对策。 也有学者就民族地区的牧户与农户居 住支出水*,资金来源,人均居住面积,住房质量,探讨牧户与农户 住房消费差距的演变趋势。 3、结合制度变迁研究住房消费行为 此外, 还有研究者以消费行为与制度变迁对一个村庄住房消费行 为进行结构化理论分析, 发现传统消费文化对农户的消费行为具有引 导作用,而现存制度对农户的消费行为具有直接影响。消费者会对制 度变迁做出积极的反应,而不仅仅是消极被动地遵从。在制度和行为 的交互作用中,制度制定者、执行者以及消费者应该反思那些具有消

极作用的意外后果, 并对制度和行为做出合理调整 (刘金星、 于洪彦, 2008)。 综合上述的分析,不难看出在当前,农村传统消费行为没有根本 性变化的情况下,排除掉灾后重建等特殊因素的影响,农村住房需求 的变动一定程度上反映了农村经济增长变动的情况。 农村住房消费具 有较大乘数效应,对国民经济相关产业的发展,能产生一连串的需求 拉动,对扩大国家内需的战略具有重要意义。其中 2009 年农民住房 消费占到农民消费的 20.16%,仅次于食品消费。 (二)对农村住房制度改革的探讨 当前, 城镇化进程中现行的农村住房制度制约了村镇住宅建设的 健康持续发展,有待变革。有一批学者和研究人员从农村住房制度进 行探讨,指出农村住房制度改革的重要性,并着重于强调农村住房产 权改革和宅基地制度改革。 1、对农村住房的产权与流转探讨 刘润秋 2005 年的研究指出农村住房产权改革是统筹城乡发展中 的一个视角盲区,现有农村住房产权制度严重制约城乡协调发展, 亟 待通过改革来推动城乡要素市场统一,弥合城乡经济二元结构,并提 出农村住房产权改革的大致思路。2006 年他又对农村住房的产权问 题进行了深入探讨,指出受现行法律和政策限制,我国农村住房产权

难以合法流转,闲置的农村住房日益增多,导致市郊农村出现大量 “空心村”。随着城乡经济的发展,土地价值不断攀升,农村房屋交 易隐性市场规模日增,农村住房产权面临着改革的压力。然而,农村 住房产权流转必须突破错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈, 借 鉴城市住房制度改革经验,进行农村住房产权制度创新,在不改变现 有农村土地基本制度的基础上,通过多次博弈完成。 2、立足于农村宅基地制度的分析 在宅基地制度改革上,现有的研究指明农村宅基地常见纠纷包 括:土地管理部门违法审批引起的宅基地纠纷;未经土地管理部门审 批或者采取欺骗手段骗取建房手续用地建房, 侵犯了集体或相邻关系 人利益引发的纠纷;争占宅基地以外的集体空闲地引发的纠纷;建房 户私下调换宅基地引发的纠纷; 用地建房影响相邻关系人利益引发的 纠纷等方面。宅基地产权是有关农民居住土地所有权利及其关系, 是 在农村土地集体所有制下以农民对居住土地使用权为核心的一系列 权利,其实质是以土地的使用权为主要内容的农村土地产权。对此, 钱茜(2005)通过对我国农村宅基地立法进行历史比较发现,物权法 草案中有关农户住房买卖与宅基地的规定仍然沿袭二元社会政策, 背 离市场经济条件下的城市化发展趋势,有违保障*等主体物权、物尽 其用的立法宗旨,其科学性远不及 1962 年《农村人民公社工作条例》 的相关规定,因而提出我国物权法有必要认真修改。康秀梅、南灵

(2006)的研究也指出在提高农村居民收入水*、农村居民住房质量 的基础上,应确立农村土地产权制度,并辅以政府相应的指导和技术 帮助。 可见,确定农村住房的产权制度,以宅基地流转为突破点,实现 宅基地和住房的经济属性和资产资本功能。 才能有效保障农村农民的 根本利益, 才能为下一步实现农村住房以及农村土地的资产和资本功 能奠定基础。 (三)对农村住房规划布局的研究 1、对农房与村庄布局问题的探讨 长期以来,我国农村居民点用地实行的是“无偿、无限期、无流 动”的使用制度,长期缺乏村庄规划,农户建房的随意性很大,导致 农村居民点人均、户均占地超标准,村内房屋错落无致,朝向不一, 乱搭乱建严重,道路堵塞,环境恶劣。由于村庄内部脏、乱、差, 农 民建房逐步搬离村中央而向村庄周边扩展,导致村内闲置用地增多, 闲置率高的“空心村”。不仅村庄内部问题较多,就村庄整体布局而 言,也同样存在较大的问题。对此,章大梁(2000)提出实行农村居 民点全程跟踪监管制度,主要内容包括:建房申请审批制度;现场勘 测制度;核查制度;验收制度;验收结果公示制度。涂宁静(2007) 指出政府对农村住房规划及建设的重要性缺乏必要的认识, 正是由于 农村住房长期以来处于自主建造状况,产生了一系列的社会问题, 唤

起了人们对做好农村住房规划的重新认识。 提出乡村治理要重视农村 住房规划, 通过住房规划促进城乡社会的整合, 加快城乡一体化进程, 引导农民形成科学合理的住房消费观念, 提高农民参与乡村建设的积 极性,促进乡村事务的规范化管理。 2、对农村居民点整理的研究 同时,农村居民点迁并因其在增加建设用地、实现耕地占补*衡 中的重要作用,成为各地土地整理工作的重点之一,学术界对其进行 了探讨。杨庆媛等(2004)以重庆渝北区为例研究了西南丘陵山地区 农村居民点土地整理模式,提出两种土地整理模式:一是农林综合开 发整理模式, 即居民点闲置土地的复垦利用与山地区退耕还林等生态 建设工程结合,进行退宅还林;二是新村建设整理模式,即由政府对 新村统一规划,供给道路等基础设施,引导农民集中建房的农村居民 点整理模式。也有研究者在分析了农村居民点用地整理影响因素后, 结合不同类型的农村居民点提出了几种相应的居民点整理模式, 即针 对“城中村”的公寓化或者社区化的整理模式, 针对偏远地区环境条 件恶劣居民点的整体搬迁、异地改造的模式,针对小型村庄的缩并自 然村、建设中心村的整理模式,针对居民点内闲置率高的村庄内部用 地控制改造整理模式。 樊琳、 孙华强 (2005) 结合浙江省桐庐县实际, 总结出三种农村居民点整理模式,即同化擅变模式、迁移集聚模式、 梳理改造模式。

3、对国外经验的借鉴方面 此外,在村庄规划的经验借鉴方面,国内学者参考美国的小城镇 规划,提出尽可能满足人的生活需要,使新村一般布局紧凑,将人们 的居住、工作、购物、娱乐集中在一起,同时注意尊重当地的生活传 统,最大限度地绿化和美化环境,重视垃圾处理和污水处理,努力创 造一个良好的生活环境。借鉴德国经验,提出通过村庄更新和农村地 区的土地整理,以及完善的法律体系、严谨的规划方法和公民的积极 参与,使村庄更新和规划得以实施。借鉴英国的做法,从 20 世纪 50 年代开始大规模的中心村建设,加强基础设施和公共设施的建设, 促 进乡村人口的集中,以便发挥规模效益,提高乡村的生活质量。20 世纪 70 年代以后,改变过去单一的中心村建设的做法,因地制宜进 行村镇规划。 还有研究提出注重吸收韩国“新村建设”以及日本新农 村建设的经验,改变农民精神面貌,改造农村生活环境,提高和增加 农民收入,*┟窈献鳎岣吲┟窬*。 三、总结评述 长期以来, 农民住房问题作为农户个体投资与消费行为独立于公 共政策体系之外的,在管理上普遍存在着政府缺位的现象。处于“自 建自管自用自灭”的境地,即农户自筹资金建设,自己维护,自己使 用,乃至废弃重建。导致农村住房缺乏设计支持,建房存在建筑质量 低、 *均寿命短的现象; 缺乏规划引导, 布局分散、 占地浪费的情况,

与公共设施的建设不衔接等;缺乏政策配套,财政、信贷、保险和用 地制度缺乏有力支撑,影响了农村居住条件改善的进程,不利于扩大 内需;缺乏完整法律制度安排,只有使用功能而无资产资本功能, 农 民住房权益缺失合法保障,难以取得长期建设资金支持。 以支持农村住房建设为切入点,以农村住房确权为抓手,加强规 划引导和政策支持,将有助于国家扩大内需、改善民生和节约土地目 标的实现。提高建设水*,集中改善农村特别是中低收入户的居住条 件, 整体*迦荽迕驳母谋洹 有利于配套基础设施, 改善村容村貌。 有利于加强产权保护, 通过确权登记发证, 建立和完善农村住房制度, 逐步*┓亢驼厣缁岜U咸娲返墓δ芟蜃什时竟δ茏 随着 2008 年中央农村工作会议,提出了改善农民居住条件、加强农 村住房建设的任务要求。以及 2010 年一号文件提出鼓励农民建房的 提议。可以看出,农村住房建设以成为今后我国农村工作的一个重要 着力点,需要更多的研究者对其进行深入的研究。 参考文献: 1、 姜长云.中国农村住房消费需求研究[J].调研世界,1999(10). 2、于静波.我国农村住房消费的比较研究[J].中国农村观 察,1996(5).

3、 王伟.关于对农村住房的调查及其相关分析和对策[J].重庆社 会工作职业学院学报,2004(4). 4、张红,谢娜.新时期中国农村住房消费状况[J].中国房地 产,2009(3). 5、刘金星,于洪彦.消费行为与制度变迁——一个村庄住房消费 的结构化理论分析[J].广西财经学院学报,2008(1). 6、刘润秋.农村住房产权流转的瓶颈及政策建议[J].农村经 济,2006(3). 7、 涂宁静.从乡村治理看农村住房规划[J].企业家天地下半月刊 (理论版),2007(7). 8、 章大梁.改革农村居民点用地势在必行——来自湖北枣阳市的 调查与思考[J].中国土地,2000(9). 9、钱茜.我国农户住房、宅基地立法的历史比较[J].农业经济问 题,2005(12). 10、杨庆媛,田永中,王朝科,周滔,刘筱非.西南丘陵山地区农村 居民点土地整理模式——以重庆渝北区为例[J].地理研究, 2004(4). 11、 王建国,胡克.农村居民点整理的必要性与可行性[J].国土资 源,2003(4).

12、 樊琳,孙华强.紧扣规划因地制宜三种农村居民点整理模式的 实践[J].浙江国土资源,2005(11).




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